Gayrimenkul hukuku uygulamalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiraya verenin mülkünü satmak istemesi ancak kiracının, evi satın almak isteyen üçüncü kişilere evi göstermeyi reddetmesidir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.319/2 uyarınca kiracının, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin verme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak uygulamada kiracının bu izni vermemesi durumunda açılan “izin davalarının” uzun sürmesi, mülk sahiplerinin potansiyel alıcıları kaçırmasına ve ciddi ekonomik kayıplara neden olmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki görüş ayrılıklarını gideren 10.03.2025 tarihli ve 2025/1441 K. sayılı emsal kararı ile bu konuda mülk sahiplerini rahatlatacak çok önemli bir içtihada imza atmıştır.
Yargıtay Ne Diyor? “Dava Bitmesini Beklemeye Gerek Yok”
Yargıtay, ülkemizdeki yargılama sürelerinin uzunluğunu ve ekonomik şartlardaki ani değişimleri dikkate alarak; dava süreci devam ederken de “İhtiyati Tedbir” yoluyla kiralananın gösterilmesine karar verilebileceğine hükmetmiştir.
Kararın gerekçesinde şu hususlar öne çıkmaktadır:
- Zaman Kaybının Önlenmesi: Dava şartı arabuluculuk ve yargılama sürecinin uzaması, mülk sahibinin tasarruf hakkını kısıtlamamalıdır.
- Ekonomik Yarar: Satış veya yeniden kiralama işlemlerindeki gecikme, mülk sahibi için telafisi güç zararlar ve müşteri kaybı doğurabilir.
- Adil Yargılanma Hakkı: Mülkiyet hakkına ulaşmanın kolaylaştırılması, AİHS m.6 kapsamında değerlendirilmelidir.
Kiralanan Nasıl Gösterilmeli? (Denge ve Hakkaniyet)
Mahkeme, tedbir kararı verirken sadece mülk sahibini değil, kiracının haklarını da gözetmek zorundadır. Yargıtay kararında, bu iznin sınırlarının “hakkaniyete uygun” çizilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Buna göre mahkeme;
- Kiracının özel hayatının gizliliğini,
- Kiralananın niteliğini ve bulunduğu mevkii,
- Ekonomik koşulları
değerlendirerek; bir defalık değil, satışın yapılabileceği makul bir süre boyunca, belirli gün ve saatlerde evin gösterilmesine izin vermelidir.
Sonuç
Bu emsal karar uyarınca; kiracısı evi göstermeyen mülk sahipleri, açacakları davada “İhtiyati Tedbir” talep ederek, davanın sonuçlanmasını beklemeden, mahkeme kararıyla belirlenen gün ve saatlerde evin potansiyel alıcılara gösterilmesini sağlayabilirler.
Bu süreçte hak kaybı yaşamamak, tedbir talebinin doğru gerekçelendirilmesi ve sürecin hızlı yönetilmesi için uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız önem arz etmektedir.