İstanbul Anadolu Yakası ve özellikle Kartal bölgesindeki tahliye davalarında sıkça karşılaşılan “eşten habersiz verilen tahliye taahhüdü” konusunda Bölge Adliye Mahkemeleri farklı kararlar verebilmektedir. Bu makalemizde, aile konutu tahliye taahhüdü geçerliliğini ve bildirim şartını tartışan iki zıt emsal kararı ve çözüm yollarını inceliyoruz.
Aile Konutu ve Tahliye Sürecinde Sıkça Sorulan Sorular
Özellikle İstanbul’da artan kira bedelleri nedeniyle, ofisimize en sık yöneltilen sorulardan biri şudur: “Eşim benden habersiz ev sahibine tahliye taahhüdü vermiş, evden atılır mıyım?”
Bu durum, Türk Medeni Kanunu‘nun (TMK) aile birliğini koruyan hükümleri ile Borçlar Kanunu’nun tahliye hükümleri arasında bir çatışma yaratmaktadır. “İşte aile konutu tahliye taahhüdü geçerliliği ve iptali ile ilgili müvekkillerimizin en çok merak ettiği kritik sorular:”
- Tapuda “Aile Konutu Şerhi” yoksa tahliye taahhüdü geçerli midir? Genel kural olarak aile konutu şerhi “kurucu” değil “açıklayıcı”dır. Yani tapuda şerh olmasa bile, o ev fiilen aile konutu ise TMK 194. madde korumasından yararlanılmalıdır. Ancak aşağıda detaylandıracağımız üzere, bazı mahkemeler aile konutu tahliye taahhüdü davalarında “önceden bildirim” şartı aramaktadır.
- Aile Konutu Tespiti Davası tahliyeyi durdurur mu? Evet, genellikle durdurur. Eğer tahliye taahhüdü eşin rızası dışında verildiyse, Aile Mahkemesi’nde açılacak bir “Aile Konutu Tespiti” davası, İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki tahliye davası için “bekletici mesele” yapılmalıdır.
- İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) bölgesinde uygulama nasıldır? Bölgemizdeki (İstanbul BAM) daireleri arasında bu konuda görüş ayrılıkları mevcuttur. Kimi daireler şekilci yaklaşarak “bildirim yoksa taahhüt geçerlidir” derken, kimi daireler “aile konutuysa taahhüt geçersizdir” demektedir.
İki Farklı Bakış Açısı, İki Farklı Sonuç
Kiracı olmayan eşin, kira sözleşmesinin tarafı olabilmesi ve aile konutu tahliye taahhüdü işlemine itiraz edebilmesi için ev sahibine önceden ihtarname çekmesi şart mıdır?
1. Görüş: “Bildirim Yoksa Tahliye Devam Eder” (Şekilci Yaklaşım)
Merci: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
Bu görüşe göre; TMK 194. maddesi korumasından yararlanmak isteyen eşin, kiralayana (ev sahibine) daha önceden “Burası aile konutudur, beni de taraf olarak kabul edin” şeklinde bildirimde bulunması gerekir. Eğer icra takibi başlayana kadar böyle bir bildirim yapılmadıysa, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü geçerli kabul edilir.
2. Görüş: “Bildirim Şart Değil, Özü Önemli” (Koruyucu Yaklaşım)
Merci: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 38. Hukuk Dairesi
Bu görüşe göre ise; bir konutun aile konutu olması “fiili” bir durumdur. Tapuda şerh olmasa veya bildirim yapılmasa dahi, yasa koyucunun amacı aileyi korumaktır. Eşin açık rızası olmadan verilen aile konutu tahliye taahhüdü geçersizdir. Mahkeme bu kararında tahliyenin ihtiyati tedbir yoluyla durdurulmasına karar vermiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Pratik Öneriler
“Yargıtay içtihadı birleştirme kararı gelene kadar, aile konutu tahliye taahhüdü davalarında her somut olay kendine özgü riskler taşımaktadır.”
- Ev Sahipleri İçin: Kiracı evli ise, ileride itirazla karşılaşmamak için taahhütnamede her iki eşin de imzasını almaya özen gösteriniz.
- Kiracı Eşler İçin: Oturduğunuz evin aile konutu olduğunu noter aracılığıyla ev sahibine resmen bildiriniz ve tapuya şerh koydurunuz. Eğer tahliye riski altındaysanız, BAM 38. HD kararı ışığında derhal ofisimizle iletişime geçerek “Aile Konutu Tespiti Davası” açılmasını sağlayınız.
Hukuki Destek: Tahliye riskiyle karşı karşıyaysanız, hak kaybı yaşamamak için [Ofisimizle İletişime Geçebilirsiniz.]
Konuyla İlgili Emsal BAM Kararlarının Tam Metinleri
Aşağıda, detaylı inceleme yapmak isteyenler için İstanbul BAM 36. ve 38. Hukuk Dairelerinin zıt yönlü kararlarının tam metinleri paylaşılmıştır.
KARAR 1: Tahliye Taahhüdünü Geçerli Sayan Karar
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ Esas No: 2022/2861 | Karar No: 2024/837 | Tarih: 25.04.2024
ÖZET: Mahkeme, kiracı olmayan eşin kiralayana önceden bildirimde bulunmadığı gerekçesiyle, diğer eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhüdünü geçerli bulmuştur. KARARIN İLGİLİ KISMI: “…Dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmeyeceği… taahhüde dayalı tahliye davasının kabulüne karar verilmesinde bir hata bulunmamaktadır.”
KARAR 2: Tahliyeyi Durduran Karar
T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 38. HUKUK DAİRESİ Esas No: 2024/385 | Karar No: 2024/259 | Tarih: 21.03.2024
ÖZET: Mahkeme, tapuda şerh veya önceden bildirim olmasa dahi, konutun aile konutu vasfı taşımasının koruma için yeterli olduğunu belirtmiştir. KARARIN İLGİLİ KISMI: “…TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir… Tahliyenin ihtiyati tedbir yoluyla tedbiren DURDURULMASINA…”