Yeni Malik İhtarname Süresi: Tebliğ Tarihi Şartı (2025 Yargıtay Kararı)

Gayrimenkul hukukunda, içinde kiracı olan bir taşınmazın satın alınması sürecinde en sık yapılan hata; yeni malik ihtarname süresi hesabında “noterden postaya veriş” tarihinin yeterli sanılmasıdır.

Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09.09.2025 tarihli yeni kararı, mülk sahiplerini üzecek nitelikte katı ve net bir içtihat ortaya koydu. Mahkeme; ihtarname notere süresinde verilmiş olsa bile, eğer 1 aylık hak düşürücü süre içinde kiracıya tebliğ edilmezse (eline ulaşmazsa) davanın reddedilmesi gerektiğine hükmetti.

Bu yazımızda; yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için uyması gereken kritik süreleri ve yapılan o “basit” hatanın davayı nasıl kaybettirdiğini, güncel karar ışığında inceliyoruz.

Yeni Malik İçin “1 Aylık Süre” Nasıl Hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre; bir taşınmazı sonradan edinen (satın alan) kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı için kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, bu durumu edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Yargıtay’ın bu son kararına göre; yeni malik ihtarname süresi içinde ihtarnamenin sadece “keşide edilmesi” (noterden çekilmesi) yetmez; bu süre dolmadan ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur.

Emsal Olayda Ne Oldu? (Dava Neden Kaybedildi?)

Aşağıda tam metnini paylaştığımız olayda süreç şöyle işlemiştir:

1. Satın Alma Tarihi: Davacı evi 09.12.2022 tarihinde satın almıştır.
2. Son İhtar Günü: Kanuna göre 1 ay içinde, yani en geç 09.01.2023 tarihine kadar ihtarın kiracıya ulaşması gerekiyordu.
3. Yapılan Hata: Yeni malik ihtarnamesini hazırlamış ancak ihtarname kiracıya 13.01.2023 tarihinde (yani süre bittikten 4 gün sonra) tebliğ edilmiştir.
4. Sonuç: Yargıtay, tebligatın 1 aylık süre dolduktan sonra yapıldığını tespit ederek, yerel mahkemenin verdiği tahliye kararını BOZMUŞTUR.

Bu karar gösteriyor ki; yeni malik ihtarname süresi hesaplanırken “postada geçen süre” mülk sahibinin aleyhine işlemektedir.

Önemli Uyarı: Tapu devrinden hemen sonra vakit kaybetmeden ihtarname gönderilmeli, tebligat süreci sıkı takip edilmelidir.

Emsal Kararın Tam Metni

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ ESAS NO: 2025/2624 KARAR NO: 2025/3931

TARİH: 09.09.2025

KONU: Yeni malikin iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye isteminde ihtarname tebliğ süresi.

ÖZET: Dava, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Yerel mahkemece davacının ihtiyacı samimi bulunarak tahliye kararı verilmiştir. Ancak Adalet Bakanlığı, ihtarnamenin süresinde tebliğ edilmediği gerekçesiyle Kanun Yararına Temyiz yoluna başvurmuştur.

Yargıtay yaptığı incelemede şu çarpıcı tespiti yapmıştır:

• Davacının taşınmazı 09.12.2022’de edindiği,
• TBK 351/1 maddesi gereği 1 ay içinde (en geç 09.01.2023’e kadar) bildirimin kiracıya ulaşması gerektiği,
• Ancak tebligatın 13.01.2023 tarihinde yapıldığı anlaşılmıştır.

HUKUKİ GEREKÇE (Karardan Alıntı): “…Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Somut olayda; yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilmesi için öncelikle edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerektiği halde, bildirimin en geç 09.01.2023 tarihine kadar yapılması gerekirken süresinde yapılmadığı, bu durumun resen dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır…”.

HÜKÜM: Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA oy birliğiyle karar verildi.

“Bu süreçte hak kaybı yaşamamak ve detaylı bilgi almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.“