Yeni Malik Tahliye Davası Açarken Nelere Dikkat Etmeli?
Gayrimenkul hukukunda mülkiyet el değiştirdiğinde hem kiracı hem de mülkü satın alan kişi için yeni bir hukuki süreç başlar. Özellikle konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının çıkarılması gündeme geldiğinde, açılacak olan yeni malik tahliye davası sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir.
Taşınmazı yeni satın alan kişi, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca kiracıyı tahliye edebilir. Detaylı bilgi için (Mevzuat Bilgi Sistemi) üzerinden kanun maddesini inceleyebilirsiniz.
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli emsal kararında da vurgulandığı üzere; bu hakkın kullanılması “1 ay içinde ihtarname tebliği” şartına bağlıdır. Eğer yeni malik tahliye davası açmayı planlıyorsanız, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarnameyi sadece postaneye vermek yetmez, bu süre içinde kiracıya tebliğ ettirmiş olmanız gerekir.
Bu süreçte hak kaybı yaşamamak için ofisimizin ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalemizde; yeni malik tahliye davası şartlarını, Yargıtay’ın “tebliğ tarihi” konusundaki hassasiyetini ve 2025/2624 Esas sayılı güncel kararını detaylarıyla inceleyeceğiz.
Yargıtay Kararı İncelemesi: 1 Aylık Süre “Tebliğ” İçindir
Aşağıda tam metnini paylaştığımız karara konu olan olayda; davacı, taşınmazı 09.12.2022 tarihinde satın almıştır. Kanunen, yeni malik tahliye davası açabilmek için 1 ay içinde (yani 09.01.2023’e kadar) durumu kiracıya bildirmek zorundadır. Davacı ihtarnameyi süresi içinde çekmiş olsa da, ihtarname kiracıya 1 aylık süre dolduktan sonra, 13.01.2023 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Yerel mahkeme (Sulh Hukuk) davayı kabul etmiş olsa da, Adalet Bakanlığı kanun yararına bozma istemiş ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi şu kritik tespiti yapmıştır: Yeni malik tahliye davası açma hakkı, bildirimin 1 ay içinde bizzat tebliğ edilmesiyle doğar. Süre kaçırılırsa dava reddedilmelidir.
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ KARARI (Tam Metin)
Esas No: 2025/2624 Karar No: 2025/3931 Tarih: 09.09.2025
ÖZET: Yeni malik tahliye davası şartlarının oluşması için, TBK m.351/1 uyarınca edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi (tebliğ edilmesi) zorunludur.+1
I. DAVA SÜRECİ
Davacı vekili; müvekkilinin davalının kiracı olduğu taşınmazı kızının ihtiyacı nedeniyle satın aldığını, kiralanana ihtiyaç duyulması nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesini bildirdiklerini ancak davalının tahliye etmediğini, yasal sürenin dolduğunu ileri sürerek; kiralananın yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili; davacının ihtiyacının samimi olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir .
II. YEREL MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesi (Manavgat 1. Sulh Hukuk Mahkemesi); davacının taşınmazı 09.12.2022 tarihinde satın aldığı, 1 ay içinde ihtarname gönderdiği, ihtarnamenin 13.01.2023 tarihinde tebliğ edildiği, ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir .
III. KANUN YARARINA TEMYİZ TALEBİ
Adalet Bakanlığı, karara karşı kanun yararına temyiz yoluna başvurmuştur. Bakanlık gerekçesinde; davacının taşınmazı 09.12.2022 tarihinde satın aldığı, 1 aylık ihtar süresinin 09.01.2023 tarihinde dolduğu, ancak ihtarnamenin davalılara bu süreden sonra 13.01.2023 tarihinde tebliğ edildiği belirtilmiştir. TBK 351/1 maddesine dayalı açılan yeni malik tahliye davasının süresinde olmadığı gözetilmeden kabul kararı verilmesi hatalıdır .
IV. YARGITAY’IN DEĞERLENDİRMESİ VE BOZMA KARARI
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi dosyayı inceleyerek aşağıdaki hukuki tespiti yapmıştır:
1. Hukuki Çerçeve: 6098 sayılı TBK’nın 351. maddesi uyarınca; konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır .
2. Somut Olayın Değerlendirilmesi: Davacı, kiralananı 09.12.2022 tarihinde edinmiştir. TBK 351/1 maddesi gereğince yazılı bildirimin (ihtarnamenin) en geç 09.01.2023 tarihine kadar kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. Ancak dosya kapsamından ihtarnamenin 13.01.2023 tarihinde tebliğ edildiği sabittir.
3. Sonuç: Yeni malik tahliye davası açabilmek için zorunlu olan “1 ay içinde yazılı bildirim” şartı yerine getirilmemiştir. Mahkemece bu durum re’sen dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
HÜKÜM: Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, 09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi .
Hukuki Değerlendirme ve İpuçları
Yargıtay’ın bu kararı, yeni malik tahliye davası süreçlerinde usul hukukunun ne kadar önemli olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur. Konuyu maddeler halinde özetlersek:
- Sürelerin Niteliği: İhtar ve dava açma süreleri “hak düşürücü” niteliktedir. Yani 1 gün bile geçirilse, hakimin takdir yetkisi yoktur, davayı reddetmek zorundadır.
- Posta Süresi Riski: Mülkü satın aldığınız gün hemen notere gidip ihtarname çekseniz bile, tebligatın kiracıya ulaşması zaman alabilir. Bu nedenle yeni malik tahliye davası hazırlığında olanların, satın alma işlemini yapar yapmaz (hatta aynı gün) ihtarname sürecini başlatması hayati önem taşır.
- Kamu Düzeni: Kiracı davada “ihtarname bana geç geldi” demese bile, hakim tarihlere bakıp davayı reddetmekle yükümlüdür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Yeni malik tahliye davası ne zaman açılır? Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname tebliğ ettirmek şartıyla, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir.
2. 1 aylık süre içinde ihtarname çekilmezse ne olur? Eğer 1 aylık süre içinde ihtarname kiracıya tebliğ edilmezse, yeni malik TBK 351. maddeye dayanarak (yeni iktisap nedeniyle) dava açma hakkını kaybeder. Bu durumda eski kira sözleşmesinin süresinin dolmasını beklemek zorunda kalır.
3. Yeni malik tahliye davası için ihtiyaç zorunlu mudur? Evet, sadece mülkün el değiştirmesi tahliye sebebi değildir. Yeni malikin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması ve bu ihtiyacın “gerçek ve samimi” olması gerekir.
“Yasal Uyarı: Bu içerik ve Yargıtay kararı bilgilendirme amaçlıdır. Yeni malik tahliye davası ve ihtarname süreçlerinde hak kaybı yaşamamak için uzman bir avukattan destek almanız tavsiye edilir.”